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当代第一服务 lzQK“小物业BUUAN”的香港IPO

来源: 南方日报网络版     时间: 2020-06-01 20:00:18
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当代第一服务 lzQK“小物业BUUAN”的香港IPO

  观点地产网 近几年来c1,房企分拆物业上市y,已经成为了一种大趋势huqO。

  2020年,物业上市热潮在资本的助推下愈演愈烈xr,开年至今O,共有16家房企计划分拆物业平台赴港上市WGZb,其中有3家成功挂牌A4n,8家递交了上市申请材料oulM,而当代置业旗下的第一服务正是其中一员rrT。

  5月29日晚间ms5sKC,港交所披露了第一服务控股有限公司招股书b,该公司为当代置业集团旗下物业公司1q,张鹏任公司董事长兼非执行董事gNi,海通国际为上市独家保荐人lC9Y。

  截止到2019年末FwF8,第一服务合约建筑面积业务版图涵盖中国19个省市的49个城市hmO,在管建筑面积为1350万平方米nn。

  有分析人士表示vGL3m,第一服务在管面积与弘阳服务PNs、金融街服务相当u,从行业整体情况来看Bpc6,这类物业企业体量不算很大nd,因此NxA,企业盈利能力和盈利模式是资本市场衡量的重要标准pIJUFA。

  当代物业上市加减法

  ra“国内新三板市场已经成熟到了一定阶段9t,因为没有披露上的限制LDbEck,我们可以在这里对外公告n2aT,关联公司第一物业将在今年内挂牌新三板。o”在2015年的业绩发布会上DuFY,张鹏曾表示QE。

  这是当代置业旗下物业平台首次接触资本市场,当时仍叫做“第一物业DmZv”XULb。

  据悉,第一服务由两家新三板企业摘牌退市后合并而来IGD,分别为第一物业和第一人居FnF。1999年12月9Qk,当代置业董事局主席张雷成立了第一物业的前身——北京当代Y。

  成立十年后X,北京当代与第一物业合并成为第一物业服务EgnIzd(北京ACo)有限公司MKm,同时于2016登陆新三板Bs。而第一人居成立于2014年Apdw,主要从事提供绿色人居解决方案m9y,并于2018年新三板挂牌Ona。

  去年年末Tsn,第一物业、第一人居先后在新三板终止挂牌rKOU4,并转制为有限责任公司yke。退市后zX,张雷经过一系列股权转让动作I21,第一人居成为第一物业子公司yYus,同时第一物业成为了第一服务控股B(香港Y3)的全资子公司oH。

  通过几次BjIPHW“加减计算Cdf”sq,张雷成功将第一物业和第一人居装到第一服务这个香港平台当中G,并迅速推向火热的资本市场AI。

  5月29日晚间m,港交所披露了第一服务控股有限公司招股书Oc3n,海通国际为上市独家保荐人Y2p。

  数据来源gU4q:企业招股书TW5、观点指数整理

  根据招股书p,2017年末UTBNe,第一服务在管建筑面积仅为731.8万平方米0fv,2018年这一数据首次突破千万,达到1062.6万平方米vlk。2019年k4PcYj,该公司业务版图扩展至中国19个省市49个城市SR8s,在管建筑面积达到1354.3万平方米z,三年复合增长率为36%h3。

  值得一提的是JoVoF,近三年来RcqI,第一服务来自第三方的在管面积比例不断提升mG00aW,但该公司仍旧存在房企物业企业的同样缺点——依赖母公司C。

  数据显示ZUEA,2017年UCmYvp,第一服务来自第三方开发商开发项目应占在管建筑面积仅为99.3万平方米W,占比13.57%7Fs6K;2019年Rrxj,来自第三方的在管面积达到418万平方米S95,占比30.86%L2Gl。

  Ca6Qt“小物业JTD4”的利润增长点

  由新三板上市到转战港交所G,第一服务经历了几次重组与整合4ot。可以说YwLz,这家公司的发展历程犹如一道加减计算题f。

  据观点地产新媒体了解g,2020年递交招股书等待上市的物业企业当中0UUbh3,体量较大的是金科服务,该公司在管面积达到1.2亿平方米M8M,总收益为23.09亿元KwU。除此之外6cK,5月15日成功挂牌上市的建业新生活,在管面积约为5700万平方米t,总收益为17.71亿元1Ky。

  金融街物业体量接近两千平方米9,弘生活物业在管面积则在1500万平方米上下3T,与第一服务的体量最为接近QcbG。

  数据来源:企业财报rft、观点指数整理

  事实上Qt2V,在前些年上市的物业公司t,碧桂园服务j9te1P、彩生活xBnJ、中海物业EJOJ、绿城服务等物业企业的规模均达到上亿平方米。对比来看VaH,第一服务仅1300万平的规模仍旧处于低位WwVd。

  有分析人士表示03,在TOP100房企当中nL5,有一半企业正在积极分拆物业公司上市Egn,上市能够增强企业的资本实力qUXA、增厚市值UNLrp,同时对房企形成良性的反向赋能作用FHv。

  V6N“虽然第一服务的体量不算特别大eW,但也算中等水平eDT,目前物业股又受到资本市场青睐LLG,估值普遍比较高LnZG,当代置业选择在这个时候分拆物业公司上市CkUD,可能也考虑了多方面因素wN4。Dcond”

  招股书显示y2o,于2017年UYU、2018年及2019年0fy7Vu,第一服务收入为3.79亿元gkv、4.95亿元及6.24亿元mub8ex,复合年增长率为28.4%Dv,利润分别为4184万元zVv、5294万元及8386万元Ajv,复合年增长率41.6%Ct;股东应占净利润分别为3964万元f9、5087万元及7729万元QCi。

  分业务来看o86j,2019年p,第一服务录得物业管理服务收入2.73亿元Y,占总收入的43.7%R4v,而绿色人居解决方案收入1.56亿元nuJ,增值服务1.97亿元,分别占比24.7%M、31.6%Oibnv。

  数据来源gj4D:企业招股书JtVS、观点指数整理

  毛利方面ik5,2019年Vv,物业管理服务毛利为7322万元tdf,毛利率26.8%Byc,而绿色人居解决方案及增值服务毛利分别是5294.7万元Um、9134.2万元o7,毛利率分别为34.3%pn、46.3%68T。

  显然6e4Y,物管服务仍为第一服务主要收入来源Ts,但可以发现u8n,绿色人居解决方案与增值服务反而成为该公司更wz“挣钱VOfY”的业务a。

  事实上,在资本浪潮下jh,房地产企业纷纷分拆物业公司赴港上市yH,但上市之后表现却呈现出U6Hdoq“冰火两重天x2gKf”状态Stt54。例如q9,建业新生活上市开盘报价7.3港元/股5LE,上市首日股价高开23%,而兴业物联开盘价为1.81港元/股xY8GV,上市后股价却K0d0T“坐上过山车7L”5PY2。

  分析人士也提到UdypX,物业管理的最大问题就是不挣钱gDDo,分拆上市的物业公司要获得资本市场认可Zn,一个是从规模驱使cuak,另一个是从利润驱使55,找到新的利润增长点S。

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责任编辑IOolE:马婕

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